El Tribunal de Justicia de la UE exige devolver los gastos de hipoteca abusivos

Las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca a raíz de una cláusula declarada abusiva deben ser devueltas al consumidor salvo que el derecho del Estado afectado disponga lo contrario, según una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictada este jueves. 

Según la Corte, si se declara nula una cláusula abusiva que impone al cliente el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca, el Derecho comunitario se opone a que el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esa cláusula.

Para el tribunal con sede en Luxemburgo, eso es así salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

El TJUE se pronunció de ese modo tras recibir preguntas de un tribunal de Palma de Mallorca y de otro de Ceuta sobre cómo interpretar la directiva europea de cláusulas abusivas para resolver dos casos sobre hipotecas concedidas por Caixabank y el BBVA.

El TJUE también recuerda en su sentencia que debe entenderse que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de "objeto principal del contrato", según la directiva, son las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato y que, como tales, lo caracterizan. En cambio, las cláusulas de carácter accesorio no están incluidas en dicho concepto.

En consecuencia, que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este.

La corte comunitaria añade que un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato.

Así, el Tribunal de Justicia de la UE señala que es el juez de Mallorca quien debe apreciar si la cláusula que impone una comisión de apertura constituye un componente esencial del contrato de préstamo hipotecario, pero insiste en que dicha comisión no puede considerarse una prestación esencial de la hipoteca solo por estar incluida en su coste total.

La sentencia agrega que una cláusula que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del cliente un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes implicadas en el contrato cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, algo que debe comprobar el juez.

El TJUE asegura que el plazo de prescripción parece empezar a correr a partir de la conclusión y no de la firma de un contrato de préstamo hipotecario que contiene una cláusula abusiva, extremo que debe comprobar el juez.