El mercado del alquiler de la vivienda echa el freno

"Es pronto, estamos a la espera, pero parece que se está parando". Ésta es la respuesta más frecuente que hemos recibido cuando hemos preguntado a varios agentes de la propiedad si se empiezan a notar los efectos de la nueva Ley de Vivienda en el mercado el alquiler.

La incertidumbre es la sensación que está prevaleciendo entre los propietarios, las inmobiliarias, y los agentes que se dedican a gestionar los alquileres de viviendas. Algunos, además, aseguran que ya se empieza a ver un retroceso en la oferta: "hay clientes que nos han dicho que no les interesa alquilar, que prefieren vender", afirma Iñigo Garaicoechea, de la inmobiliaria Araxes de Donostia.

Con más de 40 años de experiencia en este mercado, Garaicoechea asegura que un propietario siempre busca dos cosas cuando decide poner una vivienda el alquiler: "rentabilidad, es decir, cobrar la renta cada mes, y que le cuiden la casa". En su opinión, esta Ley "perjudica a los arrendores en estos aspectos", ya que protege al inquilino en caso de demostrar que la vivienda es habitual y se encuentra en una situación de vulnerabilidad, dificultando y retrasando el desahucio.

José Luis Polo, presidente de COAPI Gipuzkoa (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa) y dueño de la inmobiliaria OKADOS, coincide en esa opinión con su colega. Asegura que el mercado de la vivienda en general, y del alquiler en particular, está en muy mala situación y que era necesaria una ley para su regulación. No obstante, le ve muchas deficiencias a la norma que se ha aprobado.

Una de ellas es que "no se ha terminado de definir el concepto de agente inmobiliario ni las funciones que éstos deberían tener, aunque sí ha detallado que será el arrendador el que corra con los gastos de gestión inmobiliaria". "Si nosotros tenemos que cobrar al arrendador, la Ley determina que nuestro cliente es él. Sería lógico que ofrezcamos sólo al propietario ciertos servicios; por ejemplo, una revisión del contrato de alquiler", explica. Esto podría perjudicar a los inquilinos, en su opinión.

A la espera

Aunque la Ley ya está en vigor -entró el 26 de mayo-,  algunos de sus puntos piden un desarrollo por parte de las administraciones autonómicas o locales. Con las elecciones municipales recién celebradas y los ayuntamientos aún sin constituirse, el mercado está a la espera. Puede ocurrir que ciertos aspectos no se terminen de desarrollar y la ley termine quedando "algo descafeinada" en algunas zonas.

Uno de los puntos que necesitan del desarrollo de otras administraciones es el que se refiere a las zonas tensionadas. El texto de la Ley detalla que se declararán zonas tensionadas aquellas en las que el pago de la hipoteca o alquiler (+ gastos) de las viviendas supere el 30% de la renta media de los hogares o aquellas donde el precio de la venta/alquiler haya subido más de un 3 % por encima del IPC en los últimos 5 años. Sin embargo, son las administraciones locales las que han de solicitar al Gobierno central la declaración.

En nuestro entorno, Donostia cumple todos los requisitos para ser zona tensionada según reconoce Iñigo Garaicoechea: "habrá que ver qué gobierno municipal se forma y qué decisiones toma al respecto" afirma.

En el caso de que se conceda la declaración (que será para un plazo de 3 años), se podrá imponer un control sobre los precios del alquiler y las administraciones implicadas deberán elaborar un plan de medidas para corregir los desequilibrios del mercado del alquiler.

En medio de esta incertidumbre, algunos propietarios han decidido esperar para tomar una decisión, otros han decidido retirar su vivienda del mercado del alquiler habitual y vender y otros han empezado a ser más exigentes a la hora de elegir inquilino. En palabras de Iñigo Garaicoechea, de la agencia Araxes, "están empezando a pedir más información sobre los inquilinos y exigen ver los contratos de trabajo y las nóminas. Incluso nos han llegado a pedir el libro de familia, para ver si tienen menores a su cargo y puedan ser vulnerables".

Seguro por impago de alquiler

También hay propietarios que han decidido buscar otro tipo de soluciones para seguir alquilando su vivienda, pero garantizar una tranquilidad. En este sentido, en algunas ciudades del Estado ha aumentado la demanda de seguros por impago de alquiler.

Julio Arranz, agente de Seguros Mapfre, lleva años ofertando este tipo de seguros en el barrio donostiarra de Gros. Asegura que hace unos años ya que la demanda de este tipo de seguros ha aumentado, por la inseguridad que los propietarios venían sintiendo.

El tomador del seguro suele ser el propietario y, por lo tanto, el que quiere su contratación. Los requisitos que ponen las aseguradoras, por su parte, son claras: que el inquilino tenga un contrato de trabajo indefinido y que el alquiler no supere el 40 % de sus ingresos. Sólo en ese caso otorgan el seguro.

Una vez contratado, el arrendador podrá pedir dar parte en el seguro si el inquilino deja de pagar un mes, pero se necesitará una sentencia judicial para ello. Por lo tanto, los abogados de las aseguradoras comenzarán un proceso en los juzgados que a través de la cual se podrá llevar a cabo el desahucio de la vivienda.  

Aumentar la oferta

Todos los agentes consultados concuerdan en el diagnóstico del mercado de alquiler: no hay suficientes viviendas en alquiler habitual y, en cuanto sale una, se ocupa de inmediato. El mercado regula el precio según la oferta y la demanda y, por lo tanto, éste no termina de bajar.

La solución pasa, según ellos, por aumentar la oferta de viviendas de alquiler y para ello proponen construir vivienda para alquiler social e incentivar a los propietarios, sobre todo a los pequeños propietarios, para que alquilar sea algo atractivo.