El decreto de vivienda no aclara qué son los fondos buitre, pero no podrán comprar a menos del 70% del valor de mercado

El Gobierno ha publicado este miércoles en el BOE uno de los dos decretos de vivienda aprobados ayer, de 96 páginas, que no define que es un "fondo buitre" y que les establece como prohibición comprar vivienda hasta 2028 por debajo de un 70 % de su valor de tasación de mercado.

El segundo decreto, que incluye la propuesta de Sumar de prorrogar automáticamente los alquileres, es el que despierta más recelos y aún no se ha publicado en el BOE.

Ambos textos se llevarán este mismo viernes al Consejo de Ministros para su convalidación.

El texto establece que, hasta el 31 de diciembre de 2028, "toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles, tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso, por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado".

La limitación no resultará de aplicación cuando la transmisión se produzca con las siguientes finalidades: para su destino a vivienda habitual a precio asequible o social durante un plazo mínimo de cinco años; si su destino es para personas que precisen atención sociosanitaria; para colectivos vulnerables; víctimas de violencia o si la empresa está adherida a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda.

1. Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler. Los inquilinos con contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por periodos anuales y manteniendo las condiciones del contrato. Para acogerse a ella deberán estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.

2. Protección frente a los desahucios. Se prolongan hasta el 31 de diciembre de 2030 las medidas de protección para personas y familias vulnerables que no dispongan de una alternativa habitacional.

3. Regulación de los alquileres de temporada. Los contratos deberán especificar la causa que justifica el desplazamiento temporal del inquilino. Su duración deberá ser superior a 31 días y no podrá superar los 12 meses.

3. Regulación del alquiler por habitaciones. Cuando una vivienda se alquile por habitaciones o estancias, la suma de las rentas cobradas no podrá superar el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa.

5. Limitación de la compra de viviendas por determinados inversores. Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades que tengan entre sus objetivos la adquisición de inmuebles no podrán comprar viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado. La medida contempla excepciones cuando las viviendas se destinen a alquiler asequible o social durante al menos cinco años, a personas que necesiten atención sociosanitaria, a colectivos vulnerables o víctimas de violencia, o cuando la empresa esté adherida a un Código de Buenas Prácticas. El decreto no establece una definición legal de “fondo buitre”.

6. Fiscalidad de los pisos turísticos. Los alojamientos turísticos con estancias inferiores a 30 noches tendrán un régimen fiscal específico con un IVA del 10 %. Además, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % en el IBI a las viviendas residenciales destinadas a uso turístico, que podrá llegar al 100 % para propietarios con cuatro o más inmuebles destinados a esta actividad.

7. Incentivos fiscales para propietarios que reduzcan los alquileres. Los propietarios que reduzcan la renta a su inquilino en más de un 5 % podrán beneficiarse de una deducción en el IRPF sobre la totalidad de los ingresos obtenidos. En sentido contrario, la deducción podrá reducirse hasta el 15 % cuando se renueve el contrato con una subida superior al 20 %.

8. Fiscalidad de las socimis. El gravamen sobre los beneficios de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria derivados del alquiler de viviendas aumenta del 15 % al 25 %. El nuevo gravamen podrá reducirse entre un 50 % y un 100 % en función del número de viviendas que destinen a alquiler bajo criterios de asequibilidad.

9. Recargos sobre viviendas vacías. Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI para viviendas que permanezcan vacías durante más de tres años. El recargo podrá alcanzar hasta el 150 % en determinados supuestos, como el de propietarios con dos o más viviendas vacías.

10. Ayudas y financiación para la compra de vivienda. A través del programa ‘Tu casa’ se impulsarán préstamos destinados a financiar hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, a un tipo de interés del 0 % y sin comisiones. El plazo podrá alcanzar los diez años, con un periodo de carencia vinculado al pago de la hipoteca, hasta un máximo de 30 años.

11. IVA de la vivienda protegida. La vivienda protegida de forma permanente o indefinida pasará a tributar al tipo superreducido del 4 %.

12. Medidas sobre la renovación de contratos. El segundo decreto de vivienda, todavía pendiente de publicación en el BOE según el texto facilitado, incorporará la propuesta de prórroga automática de los alquileres y medidas para que el arrendador tenga que justificar determinadas decisiones de no renovación o compensar al inquilino.