¿Cuáles son las claves de la nueva Ley de Vivienda?

El anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda aprobado hoy por el Consejo de Ministros del Gobierno de España otorga a las comunidades autónomas la capacidad de limitar los precios de los alquileres en zonas tensionadas a las personas jurídicas (empresas e instituciones) propietarias de más de diez viviendas.

Al resto de propietarios de esas zonas se les permite incrementar los precios hasta un 10 % sobre la última renta del contrato anterior. Eso sí, deberán haber llevado a cabo obras de rehabilitación y mejora energética y de accesibilidad en los dos últimos años.

Como mecanismo de contención de rentas, el texto también establece para los nuevos contratos una bonificación general del 50 % en el IRPF de los arrendadores, modulable en función de diversos criterios, hasta un máximo del 90 % para aquellos que rebajen un 5 % el precio de sus alquileres.

Con el objetivo de incentivar la salida al mercado de las viviendas vacías, da la posibilidad a los ayuntamientos de aplicar un recargo de hasta el 150 % de la cuota líquida del IBI a las que estén desocupadas sin justificación durante más de dos años.

Estas son, en siete claves, las principales novedades del texto:

1.- Las comunidades declaran las zonas tensionadas

Las comunidades autónomas podrán declarar un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado por un periodo de tres años tras constatar que en esa zona la renta de alquiler supera el 30 % de los ingresos medios por hogar y que en los últimos cinco años ha subido cinco puntos por encima del IPC de esa comunidad.

2.- 18 meses para elaborar los índices de referencia

Las rentas de las personas jurídicas propietarias de más de diez viviendas en las zonas tensionadas se limitan conforme a un sistema de índices de precios de referencia. Aunque el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) dispone ya de uno, se da un plazo de 18 meses a partir de la entrada en vigor de la ley para su elaboración, lo que en la práctica supone que la regulación de los alquileres para los grandes tenedores no empezaría a aplicarse esta legislatura.

3.- Desgravaciones en el IRPF para arrendadores (nuevos contratos)

La actual desgravación del 60 % en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasa a ser del 50 %, pero se modula hasta el 90 % en las zonas tensionadas.

Para nuevos alquileres de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años, la reducción es del 70 %, mientras que para viviendas protegidas y para casas rehabilitadas en los dos últimos años es del 60 %.

4.- Recargo en el IBI de viviendas vacías

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50 % en la cuota líquida del impuesto de bienes inmuebles (IBI) a los inmuebles de uso residencial que permanezcan desocupados sin justificación más de dos años; del 100 % si está vacío más de tres años y del 150 % si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.

Algunas causas justificadas para tener una vivienda vacía son la de traslado por motivos laborales o de formación, cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social, inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada o aquellos en obras o inmersos en algún litigio.

También se exceptúan los inmuebles en venta (un año máximo) o alquiler (con un máximo de seis meses), en condiciones de mercado.

5.- Suspensión de desahucios 

La gran novedad es que serán los juzgados los que de oficio suspendan los desahucios por impago de alquiler de familias vulnerables durante dos meses, si el demandante es una persona física, y durante cuatro meses si es persona jurídica.

6.- Aumentar el parque de vivienda social

Entre otras medidas, y con el fín de incrementar el parque de vivienda social, el texto establece que se reservará el 30 % del suelo urbanizado en las nuevas promociones para vivienda pública y la mitad de ese porcentaje irá destinado a alquiler; en las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización el porcentaje de reserva será del 10 %. 

7.- Vivienda asequible incentivada

También crea junto a la vivienda protegida la figura de la "vivienda asequible incentivada", como aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.